Одними из ключевых факторов при финансировании строительства и ремонта объектов являются значительная продолжительность данного процесса по времени, а также большое количество параметров, подлежащих учету.
Налаживание строгого финансово-технического контроля над работами с самых ранних этапов и вплоть до их окончания позволит заказчику, инвестору или кредитору свести к минимуму финансовые риски, а в большинстве случаев – существенно сократить издержки и затраты по оплате работ, стоимости стройматериалов, их транспортировке на объект. Данная практика, именуемая как строительный аудит, находит все большее применение в современных взаимоотношениях «заказчик-стройподрядчик».
Уже на этапе подготовки проекта и сметы на ремонт или строительство сотрудники лицензированной экспертной организации, как правило, находят возможности для существенной (до 20-30%) экономии средств по сравнению с ситуацией без финансово-технического аудита. В ходе же работ определяются дальнейшие пути сокращения издержек. Своевременно выявляются возможные злоупотребления со стороны подрядчика. А когда происходит сдача объекта или очередного этапа строительства – производится финальная проверка итоговых взаиморасчетов.
Составные части и направления строительного аудита
Подробное описание объекта. - Технические характеристики объекта, особенности строительно-ремонтных работ;
С какой целью проводится строительный аудит - Финансово-технический анализ проекта, оценка стоимости, ориентировочных сроков завершения работ и иных факторов с целью принятия мотивированного решения об инвестировании средств в данное строительство. Как частный случай – целесообразность ипотечного кредитования;
Кто проводит аудит строительства - Лицензированная организация «Лаборатория строительной экспертизы»
Юридическая часть (правовые основания для проведения строительного аудита):
договор между заказчиком и экспертной организацией
постановления судебных и следственных органов, постановление нотариуса
иные правовые основания в соответствии с законодательством.
Требования, предъявляемые к экспертной организации. - Ее деятельность должна строго соответствовать законодательству о независимой экспертизе при отсутствии какой бы то ни было заинтересованности в результатах проводимых исследований. Не допускается наличие зависимости от органов или лиц, назначивших экспертизу, а также от имеющих отношение к делу сторон. Эксперты должны быть предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложных заключений. Заключения и выводы аудита строительства должны быть даны строго в рамках специальных познаний экспертов.
Методология проведения экспертизы. Эксперты самостоятельно определяют объем и порядок исследований, исходя из действующих нормативных документов, регламентирующих контрольные проверки при проектировании и строительстве объектов. Их деятельность должна быть нацелена на получение наиболее достоверного результата.
Экспертные исследования, проводимые непосредственно на объекте.:
В ходе обследования на объекте составляется общее описание объекта и его помещений, производится фотографирование. Выявляются следующие параметры:
объемно-планировочные и конструктивные особенности объекта
состав использованных стройматериалов, изделий и конструкций
характеристики инженерных коммуникаций и смонтированного оборудования
техническое состояние объекта и инженерных коммуникаций.
Строительный аудит устанавливает:
Выполнение положений проектно-сметных документов, т.е. соответствие выполненных работ проектам, обоснованность произведенных затрат
Техническое состояние узлов, конструкций и коммуникаций на объекта, наличие дефектов*, которые могут повлиять на стоимость и сроки завершения работ
Степень завершенности объекта, т.е. отношение выполненного объема работ к намеченному в проекте, включая наружные коммуникации и сети.
*дефект - отклонение от требований исходно-разрешительной, проектной и нормативной документации. Обнаруженные дефекты классифицируются по ГОСТу 15467-79 "Управление качеством продукции...».
Используемые понятия и термины:
Экспертиза предусматривает:
Оценку достоверности составов и объемов работ по разделам сметной документации
Определение правильности расчета и применения единичных стоимостей работ, накладных расходов, лимитированных затрат, плановых накоплений и т.п., их соответствия проектной и договорной документации, фактическим условиям строительства
Определение достоверности стоимости материалов и оборудования, предусмотренных для применения при строительстве, соответствие заявленных стоимостных показателей среднерыночным
Определение достоверности фактической стоимости выполненных строительно-монтажных работ с учетом их фактического состава и объема, правильности примененных расценок, индексов пересчета и расчетов фактической стоимости, а также достаточности отчетной документации для их принятия и списания затрат на их производство
Сопоставление фактической стоимости выполненных работ со сметной. Установление причин возможных отклонений. Прогноз величин возможных отклонений сметной от фактической стоимости при дальнейших работах
Установление и анализ факторов, влияющих на формирование фактической стоимости строительства, разработка предложений по их учету в целях снижения фактической стоимости
Оценка стоимости строительства с учетом проведенных исследований
Разработка рекомендаций по составу и содержанию сметной документации и бизнес-плана
Другие обстоятельства, имеющие значение для достоверности результатов экспертизы. «Стройэкспертиза» вправе включить выводы об этих обстоятельствах в экспертное заключение.
Оформление результатов
Экспертное заключение составляется в письменной форме в 4-х экземплярах, 3-и из которых передаются Заказчику. Документ содержит развернутое описание проведенных исследований и сделанные в результате их выводы. Если при проведении экспертизы будут установлены обстоятельства, имеющие существенное значение для результатов, по поводу которых вопросы поставлены не были, экспертная организация вправе включить выводы об этих обстоятельствах в заключение.
Заключение подписывается экспертами, обладающими специальными познаниями по предмету проводимой экспертизы, и утверждается руководителем экспертной организации. Подпись руководителя скрепляется круглой печатью организации.
Экспертная организация в порядке, определенном процессуальным законодательством России, участвует в правоотношениях, возникающих по факту выдачи своего экспертного заключения в части его (экспертного заключения) разъяснения, оценки и использования вплоть до участия в судебном процессе, в том числе в зале суда в качестве эксперта-свидетеля
Рекомендуем заказывать аудит строительства у профессиональной экспертной организации, обладающей лицензиями и опытом ведения финансового и технического аудита за объектами строительства.
